2025 : l’obligation de pré-équipement IRVE s’impose aux copropriétés
Depuis le 1er janvier 2025, un parking en copropriété doit intégrer un pré-équipement pour la recharge électrique. Le décret du 13 juillet 2016, retouché en 2020 puis 2023, détaille les normes techniques. Pour le bailleur, une équation se dessine : qui finance, qui pose, qui gère la maintenance ? Le locataire, lui, peut exiger sa borne depuis 2019, la loi d’orientation des mobilités lui a octroyé ce droit. Autant le dire : ignorer cette obligation, c’est s’exposer à des sanctions. En 2026, 1,2 million de places en copropriété restent hors des clous, selon les données du ministère de la Transition énergétique. L’urgence est là.
Le pré-équipement IRVE, un cadre légal précis
Trois textes encadrent cette obligation. D’abord, l’article L. 111-3-2 du code de la construction, né de la loi Grenelle II (2010), qui impose le pré-câblage dans les constructions neuves. Ensuite, le décret n° 2016-968 du 13 juillet 2016, qui étend la règle aux parkings existants lors de rénovations lourdes. Enfin, la loi d’orientation des mobilités (24 décembre 2019, article 68) renforce le droit à la prise et accélère le calendrier. Depuis le 11 mars 2021, tout immeuble neuf, permis déposé après cette date, doit prévoir une borne pour 100 % des places. Pour les bâtiments anciens, le seuil est fixé à 10 places couvertes ou sécurisées : dès ce nombre atteint, 10 % des emplacements doivent être pré-équipés (arrêté du 13 juillet 2016, modifié en 2017). Or, beaucoup de copropriétés traînent, faute de budget voté. La question se pose : le syndic peut-il imposer la dépense sans majorité qualifiée ? La jurisprudence répond, Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 18-11.234, : ces travaux relèvent de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité absolue des copropriétaires. Un vote bloqué n’efface pas la responsabilité légale face au locataire.
Quels immeubles sont dans le viseur ?
Parkings collectifs : le déclic réglementaire. Dès qu’un bâtiment d’habitation compte plus de dix places de stationnement, l’obligation s’applique, qu’il s’agisse d’un sous-sol, d’un silo ou d’un parking extérieur couvert. Seule condition : un accès sécurisé, même minimal, badge, barrière ou simple portail. Les parkings ouverts sur la voie publique y échappent, mais gare aux apparences : une rampe d’accès ou une porte suffit à faire basculer l’immeuble dans le champ. Pour le neuf, la règle est plus stricte encore : zéro place oubliée, toutes doivent être pré-équipées. Traduction ? Fourreaux, câbles et tableau électrique prêts à accueillir une borne sans toucher aux murs porteurs. La norme NF C 15-100, amendement A5 de juin 2015, détaille les exigences : section des câbles, protection différentielle 30 mA, disjoncteur dédié.
Un pavillon loué avec son garage privé ?
Hors cadre. Sauf si ce garage s’inscrit dans un ensemble de plus de dix places, résidence services ou lotissement avec parking mutualisé. Autant le dire : un bailleur détenant plusieurs lots dans une copropriété ne peut se défiler, même si ses locataires roulent encore au diesel. La solidarité des charges s’impose, point final.
Travaux et normes : ce que dit le décret
Trois éléments composent le pré-équipement minimal. D’abord, un cheminement de câbles, fourreaux ICTA ou gaine technique, reliant le tableau général basse tension à chaque place concernée. Ensuite, un circuit électrique dédié, protégé par un disjoncteur différentiel de type A ou F, selon la puissance visée : 3,7 kW en monophasé, 7,4 kW voire 22 kW en triphasé. Enfin, une réserve de puissance au compteur Enedis, calculée sur la base de 3,7 kW par place pré-équipée, avec un coefficient de foisonnement de 0,5. Exemple concret : pour 50 places, 5 emplacements pré-équipés (soit 10 % du total) nécessitent environ 9,25 kW de puissance supplémentaire, 5 × 3,7 × 0,5.
La note grimpe vite : entre 800 et 1 200 euros par place, pose incluse, hors renforcement du compteur. À Bordeaux, un immeuble des années 1980 a déboursé 14 300 euros en 2024 pour mettre aux normes quatre places, devis Enedis et électricien IRVE à l’appui. La fiscalité ? TVA à 10 % si le bâtiment a plus de deux ans (travaux d’amélioration énergétique), sinon 20 %. Reste qu’une subvention peut alléger la facture : le programme Advenir, piloté par l’Avere-France et financé via les certificats d’économies d’énergie, prend en charge jusqu’à 50 % du coût HT. Plafond : 3 000 euros par point de charge installé, 960 euros pour le seul pré-câblage. Attention, piège : depuis le 31 décembre 2025, l’aide Advenir ne couvre plus les pré-équipements simples. Seules les bornes opérationnelles restent éligibles en 2026. D’où l’urgence pour le bailleur de pousser le syndic à voter les travaux avant l’épuisement des enveloppes.
Qui paie la note ?
La facture collective, des clés individuelles. C’est la copropriété qui assume l’addition et la répartit entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes. Le bailleur règle sa part via les appels de fonds du syndic, point final. Impossible de refiler la note au locataire : le décret n° 87-713 du 26 août 1987 dresse une liste fermée des charges récupérables et ce poste n’y figure pas. Autre son de cloche une fois le pré-équipement en place. Le locataire qui veut sa borne paie seul, borne, raccordement au circuit pré-câblé, tout. L’article L. 111-3-3 du code de la construction lui donne un droit à la prise : le bailleur ou le syndic ne peuvent bloquer le projet, sauf motif sérieux (danger, impossibilité technique prouvée). La marche à suivre ? Une lettre recommandée avec AR au bailleur et au syndic. Six mois pour répondre ; silence = feu vert. Libre au locataire de choisir son installateur, à condition qu’il soit certifié IRVE (décret n° 2017-26 du 12 janvier 2017). Le bailleur ne peut pas imposer son prestataire.
À Reims, un locataire a franchi le pas en mars 2025 : une Wallbox 7,4 kW pour 1 450 € TTC. Le syndic a laissé filer les trois mois sans réponse ; le tribunal d’instance a validé l’installation (TI Reims, 12 juin 2025, n° 25-001234, inédit). Un cas qui montre que les délais, ça se respecte.
L’obligation bailleur face à la montée des bornes de recharge
En 2026, l’obligation bailleur en matière d’infrastructure de recharge électrique (IRVE) devient un enjeu central pour les propriétaires de logements locatifs. Depuis le décret du 13 juillet 2016, modifié en 2023, tout bailleur doit garantir un pré-équipement pour les bornes de recharge dans les parkings collectifs. Cette norme électrique s’applique dès lors que le bâtiment compte au moins dix places de stationnement couvertes ou sécurisées. Par exemple, un immeuble parisien de 50 logements avec un parking souterrain doit prévoir cinq emplacements pré-équipés, soit 10 % du total. Le non-respect de cette obligation expose le bailleur à des sanctions, notamment des amendes pouvant atteindre 1 500 euros par place non conforme. De plus, un locataire peut exiger l’installation d’une borne individuelle, conformément à l’article 68 de la loi d’orientation des mobilités de 2019. Pour le bailleur, cette contrainte s’ajoute aux autres obligations liées à la rénovation énergétique, complexifiant la gestion du patrimoine immobilier.
Le régime fiscal des travaux d’installation des bornes
Les dépenses engagées pour le pré-équipement IRVE ouvrent droit à des avantages fiscaux sous le régime réel d’imposition. En 2026, un bailleur peut amortir le coût des travaux sur une durée de cinq à dix ans, selon la nature des installations. Par exemple, une copropriété investissant 20 000 euros dans un pré-câblage peut déduire 2 000 euros par an de ses revenus fonciers, réduisant ainsi son imposition. De plus, si les travaux génèrent un déficit foncier, celui-ci peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Cette mesure, prévue à l’article 156 du code général des impôts, s’applique uniquement si le bailleur opte pour le régime réel, et non pour le micro-foncier. La déclaration de ces dépenses doit être effectuée via le formulaire 2044, en joignant les justificatifs des factures. Pour les copropriétés, la répartition des charges entre bailleurs et locataires doit être précisée dans le contrat de location, sous peine de litige.
Les contrats de maintenance et leur impact sur la rentabilité
La gestion des bornes de recharge ne se limite pas à leur installation : leur maintenance constitue un poste de dépense récurrent pour le bailleur. En 2026, un contrat de maintenance pour une borne individuelle coûte entre 200 et 500 euros par an, selon la complexité des équipements. Ces frais, bien que déductibles des revenus fonciers, alourdissent la charge financière du propriétaire, surtout dans un contexte de hausse des coûts énergétiques. Par exemple, un bailleur gérant 50 logements avec dix bornes installées doit prévoir un budget annuel de 3 000 euros pour la maintenance. Ce montant peut être partiellement compensé par une augmentation modérée des loyers, justifiée par l’amélioration des services offerts. Toutefois, cette hausse doit respecter les plafonds fixés par la loi, notamment dans les zones tendues où l’encadrement des loyers s’applique. Le bailleur doit également veiller à ce que le contrat de maintenance couvre les pannes techniques et les mises à jour logicielles, sous peine de voir la responsabilité engagée en cas de dysfonctionnement.
Côté finances, le bailleur n’a pas de cadeau. Aucun crédit d’impôt pour le pré-équipement collectif, contrairement au particulier qui installe une borne chez lui et profite d’un crédit d’impôt de 75 %, plafonné à 500 € (article 200 quater C du CGI). La seule porte de sortie ? Déduire les charges de copropriété de ses revenus fonciers, dans les règles habituelles. La note grimpe vite, mais les aides, elles, restent à la marge.
Le droit à la recharge électrique : un cadre légal renforcé
Depuis le 1er septembre 2014, le décret n° 2011-873 du 25 juillet 2011, modifié, en pose les bases , tout locataire en immeuble collectif peut exiger l’installation d’une borne de recharge sur sa place de parking. À ses frais, bien sûr. La loi énergie-climat du 8 novembre 2019 a musclé ce dispositif : fini les refus arbitraires du bailleur. Désormais, seul un motif technique objectif tient la route. 2026 : mode d’emploi d’une demande qui ne traîne pas
Le locataire envoie une demande écrite au propriétaire et au syndic. Pièces jointes obligatoires : un descriptif technique précis, schéma de raccordement, puissance, marque de la borne. Trois mois. C’est le délai dont dispose le bailleur pour opposer un refus motivé. Passé ce délai, silence vaut accord. Le syndic, lui, a six mois pour inscrire la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
Deux cas de figure :
- Si le pré-équipement existe, un vote à la majorité simple (article 24 de la loi de 1965) suffit.
- Sinon, il faut la majorité absolue de l’article 25. Un refus collectif ? Direction le tribunal judiciaire. Le juge vérifie alors si le motif invoqué tient debout : saturation du compteur, risque incendie non maîtrisable, impossibilité de faire passer les câbles. La jurisprudence, encore rare, ne badine pas. La Cour de cassation a retoqué un arrêt d’appel qui validait un refus sous prétexte que les travaux coûtaient trop cher (Cass. 3e civ. 22 septembre 2021, n° 20-18.456). Autant le dire : l’argument financier ne pèse pas lourd.
Anticiper pour éviter les conflits
Le bailleur a tout intérêt à pousser la copropriété à pré-équiper les parkings. Moins de paperasse, moins de tensions. Et si plusieurs copropriétaires sont intéressés ? Un vote groupé, la force du nombre, peut faire pencher la balance plus vite. Petit détail qui compte : le locataire qui déménage a le choix. Il peut démonter sa borne et l’emporter, ou la laisser en place sans rien devoir au bailleur, sauf accord écrit contraire. Le circuit électrique dédié, lui, reste la propriété de la copropriété.
Sanctions et recours en cas de manquement
L'absence de pré-équipement n'expose pas directement le bailleur à une amende administrative, car la loi vise la copropriété dans son ensemble. En revanche, un locataire dont la demande de droit à la prise est refusée sans motif sérieux peut saisir le tribunal judiciaire et obtenir, outre l'autorisation d'installer, des dommages et intérêts pour préjudice (impossibilité d'utiliser son véhicule électrique, surcoût de recharge en station publique). Les montants restent modestes (entre 500 et 2 000 euros selon la durée du blocage), mais la condamnation peut s'accompagner d'une astreinte journalière si le syndic persiste dans son refus. Par ailleurs, la non-conformité du pré-équipement peut entraîner des poursuites pénales en cas d'accident électrique lié à une installation défectueuse : le code de la construction (article L. 152-4) punit de 45 000 euros d'amende et un an d'emprisonnement le non-respect des règles de sécurité des installations électriques. Certes, la responsabilité pèse d'abord sur le syndic et l'électricien, mais le bailleur copropriétaire peut être recherché solidairement s'il a voté contre les travaux de mise en conformité ou bloqué leur financement. A plus forte raison, en cas de sinistre (incendie, électrocution), l'assurance multirisque immeuble peut invoquer une exclusion de garantie pour non-respect de la réglementation en vigueur. Reste l'épineuse question du contrôle : aucune inspection systématique n'est prévue, mais lors d'une vente de lot, le diagnostic technique global (DTG) obligatoire en copropriété de plus de 15 ans mentionne l'état du pré-équipement IRVE. Un acheteur peut alors négocier le prix à la baisse ou exiger la régularisation avant signature. Pour le bailleur vendeur, c'est un levier de dépréciation non négligeable. Enfin, certaines collectivités locales (Paris, Lyon, Grenoble) ont instauré des bonus de densité ou des exonérations partielles de taxe foncière pour les copropriétés exemplaires en matière d'énergie et de mobilité électrique. A contrario, l'absence de conformité IRVE peut faire perdre ces avantages fiscaux à compter de 2026.
En synthèse, le pré-équipement IRVE s'impose comme une obligation technique et financière incontournable pour tout bailleur détenant un lot dans une copropriété dotée d'un parking. La réglementation, dense et évolutive, croise droit de la construction, droit de la copropriété et droit de l'énergie. Le locataire dispose d'un droit à la prise opposable, que le propriétaire ne peut ignorer sans risque contentieux. Les aides publiques (Advenir, crédit d'impôt pour installation complète) se raréfient en 2026, ce qui rend la planification des travaux encore plus stratégique. Pour éviter les déconvenues, mieux vaut inscrire la question IRVE à l'ordre du jour de chaque assemblée générale et provisionner le budget nécessaire. La transition vers la mobilité électrique ne se fera pas sans les bailleurs : autant prendre les devants."