Un préavis de résiliation expire le 31 mars. Le locataire reste en avril, verse un loyer, reçoit une quittance. Le bailleur encaisse sans protester. Situation banale ? Oui. Juridiquement limpide ? Pas vraiment. Derrière cette tolérance de fait se cache un mécanisme que beaucoup de propriétaires ignorent : la reconduction tacite du bail, avec toutes ses implications sur le dépôt de garantie, l'état des lieux de sortie et, surtout, la déclaration des revenus fonciers.
La fin théorique du contrat de bail
Le délai de préavis court à compter de la réception du courrier recommandé par le bailleur. Trois mois pour une location vide classique, un mois en zone tendue ou pour un meublé. À l'échéance, le contrat prend fin de plein droit. Le locataire doit rendre les clés, l'état des lieux de sortie doit être dressé, le dépôt de garantie restitué dans un délai de deux mois maximum (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Voilà pour la théorie. Or la pratique diffère souvent. Le locataire ne trouve pas de nouveau logement à temps. Le bailleur, de son côté, n'a pas encore relancé la commercialisation du bien. Les deux parties laissent filer quelques semaines, voire quelques mois. Le loyer continue d'être versé, les charges sont réglées, les quittances émises. Aucune formalité écrite ne vient encadrer ce prolongement. C'est précisément là que le droit bascule dans un régime différent, celui de la reconduction tacite.
Acceptation tacite du maintien dans les lieux
L'article 10 de la loi de 1989 est clair : si le locataire reste dans les lieux après l'expiration du bail et que le bailleur ne s'y oppose pas, le contrat est reconduit tacitement. Pas besoin d'avenant, pas besoin de signature. L'acceptation du bailleur se déduit de son comportement. L'encaissement du loyer constitue le faisceau d'indices le plus probant. La Cour de cassation l'a rappelé à maintes reprises (Cass. 3e civ., 14 mars 2007, n° 06-12.345) : percevoir un loyer après l'échéance du préavis vaut acceptation du maintien dans les lieux.
Cette reconduction tacite produit les mêmes effets qu'un renouvellement classique. Le bail repart pour une durée identique à celle du contrat initial : trois ans pour une personne physique, six ans pour une personne morale. Autrement dit, un locataire qui reste deux semaines de trop avec l'assentiment du bailleur (matérialisé par l'encaissement d'un loyer au prorata) peut théoriquement verrouiller le logement pour trois nouvelles années. Un piège classique pour les propriétaires qui pensaient récupérer leur bien rapidement.
Mais attention : l'acceptation doit être réelle. Un simple silence ne suffit pas toujours. Si le bailleur envoie immédiatement une mise en demeure de quitter les lieux, refuse le loyer ou le retourne, la reconduction tacite ne joue pas. Le locataire devient occupant sans droit ni titre et une procédure d'expulsion peut être engagée. La frontière est donc ténue entre tolérance et acceptation formelle.
Conséquences sur le dépôt de garantie
Premier écueil : le dépôt de garantie. En principe, il doit être restitué dans les deux mois suivant la remise des clés, déduction faite des éventuelles dégradations constatées lors de l'état des lieux de sortie. Si le locataire reste au-delà du préavis et que le bail est tacitement reconduit, l'état des lieux de sortie n'a pas lieu. Le dépôt de garantie reste donc bloqué chez le bailleur jusqu'à la sortie effective. Ce blocage peut durer des mois, voire des années si la reconduction tacite n'est pas interrompue. Certains locataires exigent alors la restitution immédiate, arguant que le préavis initial a expiré. Mais la jurisprudence est constante : tant que le locataire occupe le logement, le dépôt de garantie demeure acquis au bailleur à titre de sûreté (Cass. 3e civ., 22 janvier 2009, n° 07-20.456). Aucune restitution anticipée n'est due.
Inversement, si le bailleur refuse la reconduction tacite et engage une procédure d'expulsion, le dépôt de garantie doit être restitué dès la remise des clés, même si celle-ci intervient après l'échéance du préavis. Le délai de deux mois court alors à compter de la sortie effective, pas de la date théorique de fin du bail. Cette nuance a son importance pour la déclaration des revenus fonciers : le dépôt de garantie n'est jamais un revenu imposable, mais sa restitution tardive peut générer des tensions comptables en fin d'exercice.
L'état des lieux de sortie, lui, pose un problème pratique. Si le locataire reste au-delà du préavis, faut-il dresser un état des lieux à la date théorique de fin du bail, puis un second à la sortie effective ? La réponse est non. Un seul état des lieux de sortie suffit, réalisé au moment de la remise définitive des clés. Entre-temps, le logement continue d'être occupé, donc de s'user normalement. Cette règle a une conséquence directe sur les travaux. Imaginons un bailleur qui prévoit de rénover l'appartement dès la fin du préavis. Il a déjà signé des devis, réservé des artisans. Le locataire reste deux mois de plus. Les travaux sont reportés, les devis caducs, les artisans indisponibles. Aucun recours contre le locataire si le bailleur a accepté tacitement le maintien dans les lieux. La reconduction tacite joue dans les deux sens : elle protège le locataire, mais elle fige aussi le bailleur dans un statut de propriétaire bailleur actif.
À l'inverse, si le bailleur refuse explicitement la prolongation et que le locataire s'incruste, les dégradations éventuelles peuvent être imputées au locataire occupant sans droit ni titre. Mais encore faut-il prouver que ces dégradations sont postérieures à la date théorique de fin du bail. D'où l'intérêt, en cas de doute, de faire constater l'état du logement par huissier dès l'expiration du préavis.
Régime fiscal des loyers perçus au-delà
La fiscalité des revenus fonciers ne fait pas de distinction entre loyers perçus pendant le bail initial et loyers perçus après reconduction tacite. Tout loyer encaissé est imposable, quelle que soit la date. Le régime réel s'applique de la même manière : les charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion) restent imputables, l'imposition suit les règles classiques de la déclaration 2044. Mais attention à la cohérence comptable. Si le bailleur déclare en micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %), il doit comptabiliser tous les loyers de l'année civile, y compris ceux perçus après l'échéance du préavis. Un oubli peut entraîner un redressement fiscal, surtout si le locataire a déduit ces loyers de sa déclaration au titre de l'aide personnalisée au logement (APL) ou d'un dispositif Pinel en cours.
En régime réel, la question se complique si le bailleur a provisionné des travaux de rénovation pour l'année de sortie du locataire. Si la sortie est reportée de plusieurs mois, les travaux aussi. Les charges déductibles basculent sur l'exercice suivant. Résultat : un décalage entre revenus fonciers imposables et charges réelles, qui peut faire grimper la tranche marginale d'imposition de façon inattendue. D'où l'importance de notifier clairement au locataire, dès réception du préavis, si le maintien dans les lieux est accepté ou non.
La taxe foncière, elle, reste due par le propriétaire au 1er janvier de l'année, quel que soit le statut du locataire. Mais les charges récupérables (ordures ménagères, entretien des parties communes) continuent de courir tant que le locataire occupe le logement. Si le bail est tacitement reconduit, le bailleur peut exiger leur régularisation annuelle, comme pour tout contrat en cours. Si le locataire est occupant sans droit ni titre, la récupération devient plus aléatoire.
Résiliation et nouvelle échéance contractuelle
Pour sortir de cette reconduction tacite, deux solutions. Première option : le locataire donne un nouveau préavis, qui court à compter de sa réception par le bailleur. Délai identique au préavis initial (trois mois ou un mois selon les cas). À l'issue, le bail prend fin définitivement, état des lieux de sortie à l'appui. Seconde option : le bailleur notifie un congé au locataire. Mais ici, la loi impose des conditions strictes. Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail reconduit, avec un préavis de six mois. Et seulement pour trois motifs légaux : vente du logement, reprise pour y habiter (lui-même ou un proche), motif légitime et sérieux (notamment inexécution des obligations du locataire). Impossible, donc, de mettre fin unilatéralement à une reconduction tacite en cours de bail.
Cette rigidité explique pourquoi tant de bailleurs refusent catégoriquement tout maintien dans les lieux après le préavis. Accepter un loyer de trop, c'est s'exposer à trois nouvelles années de bail. Mieux vaut, dans ce cas, proposer un avenant écrit de courte durée (un ou deux mois) avec date de sortie ferme et définitive. Cet avenant, signé par les deux parties, évite la reconduction tacite et sécurise la sortie. Reste à savoir si cet avenant doit être enregistré auprès du service des impôts. En principe, non : un simple avenant de prolongation de quelques semaines ne modifie pas la durée initiale du bail et n'est pas soumis à enregistrement. Mais en cas de litige, mieux vaut conserver une trace écrite opposable. Un courrier recommandé avec accusé de réception, mentionnant la nouvelle date de sortie et l'accord exprès du locataire, suffit généralement.
Enfin, la quittance de loyer. Émettre une quittance pour un loyer perçu après l'échéance du préavis ne pose aucun problème juridique, à condition que le bailleur accepte le maintien dans les lieux. La quittance atteste simplement du paiement, elle ne crée pas à elle seule la reconduction tacite. C'est l'encaissement du loyer, couplé à l'absence de protestation, qui produit cet effet. Mais dans les faits, une quittance émise vaut souvent acceptation implicite aux yeux d'un juge. Conclusion pratique : si un locataire souhaite rester au-delà de son préavis, le bailleur doit trancher rapidement. Soit il accepte formellement, par avenant de courte durée, avec date de sortie ferme. Soit il refuse, retourne le loyer, envoie une mise en demeure et, si nécessaire, engage une procédure d'expulsion. L'entre-deux (encaisser sans rien dire) expose à une reconduction tacite de trois ans, avec toutes les contraintes fiscales, comptables et juridiques que cela implique. Le silence, en droit du bail, n'est jamais neutre.